ライフコミィニティ株式会社
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総合管理業務

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「マンション管理運営をフルサポート」 ・・・総合管理業務・・・

区分所有者の団体であるマンション管理組合は、建物の資産価値と居住者間の住み心地を最大化させつつ、建物の長寿化をも目指すべく、ハード・ソフト両面の専門知識と実務部隊が必要となります。

具体的には、理事会や総会のサポートや管理費等の会計や出納、建物・設備メンテナンス(保守)、管理員や清掃員派遣、緊急時対応など多岐に亘ります。
各区分所有者が管理運営の専門知識を持たない、または管理運営に自分の時間を多く避けない事情で、上記のような管理運営の多くを管理会社へ委託する、それが「総合管理業務」です。

ライフコミュニティ株式会社の特色

1、ガラス張りのマンション会計

弊社の出納業務は、「保証契約が必要でない」方式です。
平成22年5月に「マンション適正化法施行細則改正」に伴い「出納業務」の方式名が変更されました。

弊社が採用している方式では、「管理組合理事長」が「印鑑」を保管し、管理会社は「預金通帳のみ」を預かる方法です。
この場合、各種の支払は銀行の「払戻し請求書」に捺印されなければ預金の引き出しができません。
実務上、管理会社は管理組合ごとの預金通帳管理をすることになりますので、管理会社にとって問題となるのは以下の点です。

ガラス張りのマンション会計
  1. 合算して支払えば一振り込みで済むところが、管理組合ごとに振り込むと管理組合数の事務手数になる。
    (エレベーター保守料等)理事長に印鑑の押印をもらうために大きな労力がかかる。
  2. 理事長は、一般的なマンションでは、日中は在宅しないため、奥様に預けた上、後日押印済みの伝票を受け取りに行く。
  3. 場合によっては、会計理事・副理事長にもその作業を繰り返す。
  4. 物件量が肥大化している管理会社にとっては、すべてのシステムを変更しないと対応出来ない。

ガラス張りのマンション会計

しかし、最初は手数がかかりますが、定例的な支払いを、「口座振替」等の手続きで管理組合口座より支払う手続きをすれば、上記の問題は、かなり改善できます。
又管理会社担当者と、理事長との接触が月に1〜2回あるのは当然のことであり、定例理事会に合わせれば、管理会社の負担は、ほとんど無いと弊社は考えています。
管理者「理事長」が管理会社に支払いを事前の確認も無しに「お任せ」してしまうのは、区分所有者に対し無責任極まりないことと思います。

2、適正な管理委託費

適正な管理委託費

昨今、管理組合の管理会社に対する不信感の大きなものに、

  1. 「管理委託費」の内容が分からない
  2. 事務管理業務費(管理手数料)が高すぎる
  3. どんな業務に対する費用か分からない

等々聞かれます。

不動産会社の系列のマンション管理会社の場合、親会社から多くの社員や役員を受け入れ、その費用負担を管理委託費に見込む必要があり、その分高い費用の設定になっている場合があります。
その費用は、各種業務費と連動させることが難しく、「一般管理費」とか「管理報酬」「管理手数料」等の名目の中に含むこととなり、場合によっては、非常識と思われるような高額になっています。
弊社は、それぞれの業務に対する対価を明確化し、不透明感を無くします。

3、管理業務報告書の提出

弊社より月々ご提出する「管理業務報告書」の特徴として、「会計業務報告」「管理員業務報告」「清掃業務報告」「建物・設備管理業務報告」等では、それぞれの詳細を明示するとともに「月次総括」を作成し、当月までの検討課題の経過・進捗及び現在まで「検案事項」として残っているのは何かなどひと目でマンションの状況を掴めるよう表記しています。
又、多くの管理会社の場合、ご提示している「管理業務報告書」では「会計業務報告」「清掃・設備業務報告」「来月の予定」等をご提示されているようですが、管理組合が直接発注した部分を含めた情報を一括して月次業務報告書として“まとめ”ご提出しています。

4、施設総合点検業務

建物や設備などのハード面において、弊社の技術員スタッフが定期的にチェックを実施し、「その劣化度合い」に応じて「修繕すべき箇所の指摘」及び「その修繕に掛かる概算費用の提示」を現場写真と解りやすい解説を添付してご提案します。
これにより、工事を予定する根拠資料となり又、総会等にて来期の事業計画において「どこを修繕するか」などの方向性を示すことが可能になります。

5、大規模修繕工事は、管理会社としてコンサルタント業務に徹します。

大規模修繕工事は、管理会社としてコンサルタント業務に徹します。

マンション管理をしていく上で、10年〜12年周期で行われる大規模修繕工事の際、管理会社の中には、工事を元請けとして受注し、実際の工事は、専業業者に丸投げしているケースを見かけます。
弊社は、大規模修繕工事の際は、あくまでも管理組合の立場に立って、優良な施行会社に、優良な施行をさせるように、コンサルタント業務に徹します。
又、長期修繕計画案の作成・運用に当たっても十分な能力をもっているスタッフを揃えています。

6、小さな会社ですが必要な体制は整っています。

  1. 緊急体制も万全です。
  2. 法律問題も、お任せ下さい。
  3. 管理費等の未収金問題も、経験十分なスタッフが揃っています。
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